我们曾经历的冬天 开发商在楼市调控期的日子

2008年，对众多杭城房产商来说，有点冷。这样的行情会持续多久？这样的考验下，谁能活下来？一个有十多年行业从业经验的人员说：没有经历过风雨的人也许会怕，但比起以前最不好的日子，这还不算什么。

　　在那些困难的楼市调控期里，开发商们是怎样过来的？有哪些经验放在今天依然是法宝？

　　1993～1994年

　　背景：海南房地产泡沫波及杭州

　　市场背景：

　　1994年，海南房地产泡沫开始破灭，当地95%的地产公司破产倒闭。随后，破产危机以海南为起点，逐步向北海、广州、惠州等城市蔓延扩散，最终酿成全国性的房地产危机。

　　据悉，导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”。1991年海 南房地产平均价格为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。1993年上半年海南房地产价格达到顶峰，为 7500元/平方米。房价泡沫迹象明显。于是，银行开始紧急收缩银根，全面停放开发贷款和住房按揭贷款。一轮全国性的房地产调控开始全面辅开。

　　在这一阶段中，实物分房的模式依旧是主流，市场化运作的公司刚刚出现。比如杭州楼市出现第一个真正意义上的商品房——梦湖山庄，城西第一代商品房康乐新村、湖畔花园等开始露脸等。在商品房概念还没有深入人心的时候，国家开始宏观调控，房产企业经历了艰难的过程。

　　被访人物：康乐新村开发者，海南崇达房地产公司杭州分公司总经理康省民

　　联系康省民真不容易。自开发完康乐新村、香港城这些杭州曾经很有名的第一代商品房小区后，他目前已退出商品房开发，在下沙开发经济适用房项目铭和苑。记者找了好几个人才终于找到他。

　　作为第一代商品房，康乐新村不能“缺席”。1993年，杭州城西蒋村一带只有两个商品房在卖，一个是南都花园，还有一个就是康乐新村。

　　康乐新村1993年开工，1994年开盘。刚刚开盘就遭遇了宏观调控，销售状况自然不理想。当时康乐新村的售楼处设在解放路上，开盘当天来的人寥寥无几。“如果一天能够卖出3套房子，我就要请售楼部的员工吃饭了。”康省民说。

　　康省民记得，1995年，康乐新村和当时的建设银行房信部签订了按揭贷款协议，成为杭州第一个实行按揭还贷的楼盘。但没想到，按揭还贷业务才进行了一半就停了下来。起因就是海南房地产泡沫，国家整顿房地产贷款业务，停止了按揭贷款业务。

　　那拨调控对杭州房地产业的影响到底有多大？开发商的资金链还是一个最大的问题。康省 民带了4000万元启动资金从海南来杭州发展，和杭州当时启动资金一般不过百万元左右的本地开发商相比，已算资金雄厚了。但即使这样，1995年，康乐新 村销售状况不好，第2个房产项目香港城又要开工，康省民还是遭遇了自己印象中最困难的时刻。“那一年春节，工人要回家过年，被逼无奈，我只好到外面借了 300万元的高利贷给工人发工资。”

　　一边四处借钱，一边则是想尽办法卖房。当时的康乐新村，最低折扣打了九折，按揭贷款 办不出，一些购房者被允许分期付款，最后一笔款子可以拖到交房才付清。除了这些促销手段外，康乐新村还靠落户政策吸引了一批外地客户。杭州当时有个规定， 没有杭州户口不准在杭州购房，而蒋村因为当时属于余杭反而可以享受落户优惠。

　　就在这样的困难中，康省民逐渐等来了楼市的爆发。